Wohnfläche nach WoFlV berechnen – kurz gesagt: Die Wohnfläche aus einer alten Bauzeichnung ist eine Behauptung. Die Wohnfläche aus einem Aufmaß ist ein Nachweis. Der Unterschied fällt spätestens dann auf, wenn jemand nachrechnet.
Warum Bauzeichnung und Wirklichkeit auseinandergehen
Bei fast jedem Bestandsgebäude weicht der Plan vom tatsächlichen Zustand ab. Das hat selten mit Schlamperei zu tun, sondern mit dreißig Jahren Nutzung: Eine Wand wurde versetzt, ein Bad umgebaut, ein Dachgeschoss ausgebaut. Nachgetragen wurde es nie.
Dazu kommt, dass Bauzeichnungen die geplanten Maße zeigen, nicht die gebauten. Putzstärken, Toleranzen und Ausführungsabweichungen summieren sich. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung können daraus schnell zwei bis drei Quadratmeter Differenz werden – in beide Richtungen.
Was die Wohnflächenverordnung tatsächlich verlangt
Die WoFlV regelt, welche Flächen wie angerechnet werden. Die wichtigsten Punkte:
- Räume unter Dachschrägen zählen ab 2 m Höhe voll, zwischen 1 m und 2 m zur Hälfte, darunter gar nicht.
- Balkone, Loggien und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel angerechnet, in Ausnahmefällen bis zur Hälfte.
- Nicht zur Wohnfläche gehören Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Heizungsräume und Garagen.
- Abgezogen werden Schornsteine, Vormauerungen, Säulen und Pfeiler, wenn sie höher als 1,50 m sind und mehr als 0,1 m² Grundfläche haben.
Genau bei den Dachschrägen wird es interessant: Ohne echtes Aufmaß weiß niemand, wo exakt die 1-Meter- und die 2-Meter-Linie verläuft. Geschätzt wird das regelmäßig zugunsten des Vermieters – und genau das fällt bei einer Prüfung auf.
WoFlV, DIN 277 oder gif MF-G?
Drei Regelwerke, drei verschiedene Ergebnisse für dasselbe Gebäude:
- WoFlV gilt für Wohnraum, insbesondere im Mietrecht und bei gefördertem Wohnungsbau.
- DIN 277 erfasst Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau, ohne Anrechnungsfaktoren – die Zahl fällt deshalb höher aus.
- gif MF-G ist der Standard für gewerbliche Mietflächen und unterscheidet zwischen exklusiv nutzbaren und gemeinschaftlichen Flächen.
Wer diese Werte vermischt, bekommt Streit. Deshalb gehört in jede Flächenaufstellung, nach welchem Regelwerk gerechnet wurde.
Wie ein Aufmaß per Laserscan abläuft
Der Scanner erfasst den Raum vollständig, nicht nur die Maße, an die jemand vor Ort gedacht hat. Aus der Punktwolke entstehen anschließend Grundriss und Flächenaufstellung – raumweise, mit Anrechnungsfaktoren und mit den Höhenlinien für die Dachschrägen.
Die Aufnahme vor Ort ist je nach Größe und Zugänglichkeit der Wohnung überschaubar. Der Vorteil zeigt sich später: Wird nachträglich ein Maß gebraucht, messen wir es in der Punktwolke nach, ohne die Wohnung noch einmal zu betreten.
Wohnfläche nach WoFlV berechnen: wann sich das lohnt
Immer dann, wenn die Zahl Folgen hat: bei Vermietung, Verkauf, Wertermittlung, Betriebskostenabrechnung oder wenn ein Mieter die Fläche bestreitet. Bei Mietverhältnissen kann eine falsch angesetzte Wohnfläche zu Rückforderungen führen – rückwirkend.
Für ein einzelnes Zimmer lohnt sich der Aufwand nicht. Für ein ganzes Objekt, ein Mehrfamilienhaus oder eine Gewerbeeinheit fast immer.
Was § 3 WoFlV zur Ermittlung der Grundfläche regelt
Die Grundfläche wird nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen ermittelt, gemessen ab Vorderkante der Bekleidung. Türbekleidungen, Fuß- und Sockelleisten oder fest eingebaute Gegenstände wie Badewannen werden dabei mitgemessen. Nicht berücksichtigt werden unter anderem Schornsteine und Pfeiler über 1,50 m Höhe mit mehr als 0,1 m² Grundfläche, Treppen mit mehr als drei Steigungen, Türnischen sowie Fenster- und Wandnischen, die nicht bis zum Boden reichen oder höchstens 0,13 m tief sind.
Besonders wichtig: Weicht der fertige Bau von der Zeichnung ab, ist die Grundfläche durch Ausmessen oder anhand einer berichtigten Zeichnung neu zu ermitteln. Genau dafür ist ein Aufmaß da.
Was Sie nach dem Aufmaß erhalten
Sie erhalten einen Grundriss je Geschoss und eine raumweise Flächenaufstellung. Darin stehen die Anrechnungsfaktoren, zum Beispiel für Dachschrägen und Balkone, und das Regelwerk, nach dem gerechnet wurde – WoFlV, DIN 277 oder gif MF-G. Geliefert wird als PDF, auf Wunsch auch als DWG oder DXF. So lässt sich jede Zahl in der Aufstellung am Plan nachvollziehen.
Häufige Fragen
Ist ein Laserscan für die WoFlV vorgeschrieben?
Nein. Die Verordnung schreibt kein Messverfahren vor. Sie verlangt aber ein nachvollziehbares Ergebnis – und das liefert ein Aufmaß zuverlässiger als eine Planübernahme.
Wer darf Wohnflächen berechnen?
Die Berechnung ist keine dem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur vorbehaltene Tätigkeit. Entscheidend ist, dass sauber gemessen und das Regelwerk richtig angewendet wird.
Was kostet das?
Das hängt von Größe, Zugänglichkeit und Anzahl der Einheiten ab. Bei mehreren Wohnungen im selben Gebäude sinkt der Preis je Einheit deutlich. Richtwerte für ganze Bestandspläne finden Sie im Beitrag Bestandsplan Kosten.
Fazit
Eine Fläche aus dem Plan hält der Prüfung oft nicht stand. Eine Fläche aus dem Aufmaß schon. Wenn Sie eine belastbare Zahl brauchen, sprechen Sie uns an – wir sagen Ihnen vorher, ob sich der Aufwand für Ihr Objekt lohnt.
Projekt zu diesem Thema?
Schildern Sie uns kurz die Aufgabe – wir sagen Ihnen, welches Verfahren sinnvoll ist und welche Daten Sie tatsächlich brauchen. Auch dann, wenn eine einfachere Lösung reicht.