Kurz gesagt: Die Wohnfläche aus einer alten Bauzeichnung ist eine Behauptung. Die Wohnfläche aus einem Aufmaß ist ein Nachweis. Der Unterschied fällt spätestens dann auf, wenn jemand nachrechnet.
Warum Bauzeichnung und Wirklichkeit auseinandergehen
Bei fast jedem Bestandsgebäude weicht der Plan vom tatsächlichen Zustand ab. Das hat selten mit Schlamperei zu tun, sondern mit dreißig Jahren Nutzung: Eine Wand wurde versetzt, ein Bad umgebaut, ein Dachgeschoss ausgebaut. Nachgetragen wurde es nie.
Dazu kommt, dass Bauzeichnungen die geplanten Maße zeigen, nicht die gebauten. Putzstärken, Toleranzen und Ausführungsabweichungen summieren sich. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung können daraus schnell zwei bis drei Quadratmeter Differenz werden – in beide Richtungen.
Was die Wohnflächenverordnung tatsächlich verlangt
Die WoFlV regelt, welche Flächen wie angerechnet werden. Die wichtigsten Punkte:
- Räume unter Dachschrägen zählen ab 2 m Höhe voll, zwischen 1 m und 2 m zur Hälfte, darunter gar nicht.
- Balkone, Loggien und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel angerechnet, in Ausnahmefällen bis zur Hälfte.
- Nicht zur Wohnfläche gehören Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Heizungsräume und Garagen.
- Abgezogen werden Schornsteine, Vormauerungen, Säulen und Pfeiler, wenn sie höher als 1,50 m sind und mehr als 0,1 m² Grundfläche haben.
Genau bei den Dachschrägen wird es interessant: Ohne echtes Aufmaß weiß niemand, wo exakt die 1-Meter- und die 2-Meter-Linie verläuft. Geschätzt wird das regelmäßig zugunsten des Vermieters – und genau das fällt bei einer Prüfung auf.
WoFlV, DIN 277 oder gif MF-G?
Drei Regelwerke, drei verschiedene Ergebnisse für dasselbe Gebäude:
- WoFlV gilt für Wohnraum, insbesondere im Mietrecht und bei gefördertem Wohnungsbau.
- DIN 277 erfasst Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau, ohne Anrechnungsfaktoren – die Zahl fällt deshalb höher aus.
- gif MF-G ist der Standard für gewerbliche Mietflächen und unterscheidet zwischen exklusiv nutzbaren und gemeinschaftlichen Flächen.
Wer diese Werte vermischt, bekommt Streit. Deshalb gehört in jede Flächenaufstellung, nach welchem Regelwerk gerechnet wurde.
Wie ein Aufmaß per Laserscan abläuft
Der Scanner erfasst den Raum vollständig, nicht nur die Maße, an die jemand vor Ort gedacht hat. Aus der Punktwolke entstehen anschließend Grundriss und Flächenaufstellung – raumweise, mit Anrechnungsfaktoren und mit den Höhenlinien für die Dachschrägen.
Für eine durchschnittliche Wohnung dauert die Aufnahme vor Ort etwa eine Stunde. Der Vorteil zeigt sich später: Wird nachträglich ein Maß gebraucht, messen wir es in der Punktwolke nach, ohne die Wohnung noch einmal zu betreten.
Wann sich das lohnt
Immer dann, wenn die Zahl Folgen hat: bei Vermietung, Verkauf, Wertermittlung, Betriebskostenabrechnung oder wenn ein Mieter die Fläche bestreitet. Bei Mietverhältnissen kann eine falsch angesetzte Wohnfläche zu Rückforderungen führen – rückwirkend.
Für ein einzelnes Zimmer lohnt sich der Aufwand nicht. Für ein ganzes Objekt, ein Mehrfamilienhaus oder eine Gewerbeeinheit fast immer.
Häufige Fragen
Ist ein Laserscan für die WoFlV vorgeschrieben?
Nein. Die Verordnung schreibt kein Messverfahren vor. Sie verlangt aber ein nachvollziehbares Ergebnis – und das liefert ein Aufmaß zuverlässiger als eine Planübernahme.
Wer darf Wohnflächen berechnen?
Die Berechnung ist keine dem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur vorbehaltene Tätigkeit. Entscheidend ist, dass sauber gemessen und das Regelwerk richtig angewendet wird.
Was kostet das?
Das hängt von Größe, Zugänglichkeit und Anzahl der Einheiten ab. Bei mehreren Wohnungen im selben Gebäude sinkt der Preis je Einheit deutlich.
Fazit
Eine Fläche aus dem Plan hält der Prüfung oft nicht stand. Eine Fläche aus dem Aufmaß schon. Wenn Sie eine belastbare Zahl brauchen, sprechen Sie uns an – wir sagen Ihnen vorher, ob sich der Aufwand für Ihr Objekt lohnt.
Projekt zu diesem Thema?
Schildern Sie uns kurz die Aufgabe – wir sagen Ihnen, welches Verfahren sinnvoll ist und welche Daten Sie tatsächlich brauchen. Auch dann, wenn eine einfachere Lösung reicht.